L’équipe qui s’installera à la mairie de Québec début novembre devra jongler avec la patate chaude «Maria-Goretti» dans Charlesbourg. Repoussé sous l’administration précédente, le dossier de la copropriété inachevée est tombé dans les limbes administratifs.
«On a un projet qui est commencé, qui n’est pas fini», observe Daniel Renaud, d’Ultima Immobilier. Pour mémoire, seule la première phase, terminée en 2013, a été construite sur le site de l’ancienne église de Sainte-Maria-Goretti. Les deux rallonges ne sont jamais sorties de terre. «Le bloc qui est là est non conforme. […] C’est une catastrophe.»
«On est pogné dans un genre d’impasse. On n’est pas capable de finir le projet parce que la Ville ne se positionne pas. On n’est pas capable de finir le projet parce que des citoyens n’en veulent pas.»
«L’impasse, c’est que nous suggérons plein de projets qui font bien du sens […] mais ça ne passe pas», renchérit Sébastien Laflamme, de SIL immobilier, le propriétaire du terrain. Il certifie que le voisinage est en grande partie en accord avec leur vision. Mais qu’une «poignée» d’opposants fait beaucoup de bruit.
«On arrive aujourd’hui à la conclusion que, peu importe ce qu’on va proposer, la grosse majorité des gens veulent qu’on le finisse», acquiesce Daniel Renaud. «Mais les gens qui sont mécontents [refusent].»
«Ça fait 7-8 ans que ce bâtiment-là est non conforme», insiste Sébastien Laflamme. «La Ville a un moment donné elle va devoir prendre ses responsabilités.»
Retard
Les constructeurs ne sont cependant pas sans torts. Ils ont pris plus de temps que prévu à se mettre en branle. Quand ils ont voulu reprendre le boulot, la Ville a saisi l’occasion pour demander des modifications aux plans de quelque 175 copropriétés initialement autorisés. Les hommes d’affaires ont depuis soumis deux nouvelles moutures moins grosses, moins invasives. Mais qui soulèvent toujours certaines critiques.
«Il reste que, présentement, on a un bâtiment de 6 étages. Il faut le terminer», répète Sébastien Laflamme.
Mains liées
Les investisseurs ont les mains liées. La société immobilière SIL avait certes obtenu une autorisation spéciale, en 2011, pour ériger ses trois phases. Puis une autre en 2015 pour démolir l’église qui devait initialement être intégrée au complexe.
Mais il y avait une date butoir pour que le chantier soit clos. Le délai étant expiré, le zonage du grand terrain est redevenu celui de l’ancien lieu de culte, au grand dam de nos interlocuteurs qui n’ont pas du tout l’intention de construire une église, une école ou d’aménager un parc. Ni d’autoriser des jardins communautaires, comme le proposait récemment Démocratie Québec. Dans la dernière mouture du projet, le promoteur a réduit la grosseur du bâtiment principal pour ajouter des "maisons de ville" sur le boulevard Cloutier.
«Un privé ne fera jamais un projet pas rentable», tranche Daniel Renaud. Chaque mois qui s’écoule représente des frais additionnels, dit-il, ce qui pourrait rendre «très difficile» l’équilibrage du budget.
Quelles options?
Quelles sont les avenues pouvant mener à un règlement satisfaisant ? Soit la dernière mouture du projet déposée cet été passe, répond M. Renaud. Soit les développeurs se tourneront vers la Ville qu’ils accusent de s’être traînée les pieds, ce qui leur aurait causé des préjudices. Un prélude à une judiciarisation ?
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SUR PAUSE POUR LES VACANCES ET LES ÉLECTIONS
Fin juin, les promoteurs ont été invités à présenter la plus récente mouture de leur projet aux résidents du quartier au cours d’un «atelier d’échanges» organisé par la Ville. Et puis ?
«À la suite de l’atelier d’échanges, une consultation publique devra être organisée», indique la conseillère en communication municipale, Audrey Perreault. «Aucune date n’est déterminée pour l’instant, en raison des vacances estivales et de la campagne électorale […]. Les nouveaux élus de l’arrondissement de Charlesbourg devront analyser le projet et décider de la suite à donner.»
Dans la version précédente des plans, l’immeuble principal était plus imposant et s’étirait jusqu’au boulevard Cloutier. Les promoteurs ont par la suite revu leurs ambitions à la baisse, mais sont toujours dans une impasse.
Le dossier Maria-Goretti est donc sur une tablette le temps que nous votions.
Selon les nouveaux plans des investisseurs, un bâtiment grimpant progressivement de 4 à 6 étages serait greffé à l’immeuble de copropriétés actuel faisant lui-même 6 étages. Cette annexe permettrait de loger une cinquantaine d’appartements. En bordure de l’avenue Trudelle et du boulevard Cloutier, 24 «maisons de ville» en rangée de 2 étages pousseraient.
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OPPOSITION TOUS AZIMUTS
Nous avions récemment écrit au sujet du Maria-Goretti. Depuis 2014, le Centre d’hébergement Charlesbourg, affilié au Centre intégré universitaire de santé et de services sociaux de la Capitale-Nationale (CIUSSS-CN), entretenait et occupait un stationnement sur le terrain, en attendant que les constructeurs obtiennent les autorisations nécessaires à leur projet domiciliaire. Sauf que ce stationnement était illégal.
Le propriétaire avait néanmoins autorisé cet usage. Jusqu’à ce qu’un citoyen mécontent du déroulement du dossier depuis ses débuts, depuis que la Ville a imposé des copropriétés en 2011, porte plainte.
«Je n’ai pas d’amertume», affirme Daniel Renaud. «Je ne suis pas fâché après les citoyens. C’est vraiment la rancœur des gens par rapport à comment la Ville a fait les choses.
Premier extrait
[...] «L’impasse, c’est que nous suggérons plein de projets qui font bien du sens […] mais ça ne passe pas», renchérit Sébastien Laflamme, de SIL immobilier, le propriétaire du terrain. Il certifie que le voisinage est en grande partie en accord avec leur vision. Mais qu’une «poignée» d’opposants fait beaucoup de bruit. [...]
Précisions
2014-05-22 - SIL immobilier - Inscription au registre des lobbyistes
"Démarche en vue d'obtenir une modification au permis de construction déjà émis dans le but de construire un immeuble de 173 unités selon le règlement 74.4 de la Ville de Québec. La demande consiste à démolir le bâtiment existant au lieu de le rénover pour des raisons techniques importantes (pyrite). Cette demande pourrait augmenter le nombre d'unités jusqu'à 220."
2014-07-08 - Le Soleil - Annie Morin - Sainte-Maria-Goretti: la démolition de l'église et plus de condos, demande le promoteur
[...] Le promoteur des condos Maria-Goretti, à Charlesbourg, ne croit plus possible de conserver l'église du même nom dans son développement immobilier. Il demande la permission de la détruire et exprime son désir d'augmenter le nombre d'unités d'habitation «tant qu'à faire». S'il y a discussion sur l'avenir de l'église, la Ville de Québec écarte toute hausse de la densité résidentielle. [...]
"une poignée d'opposants fait beaucoup de bruit"?
2020-09-16 - 161 personnes - Registre d'approbation référendaire
2012-01-09 - 308 personnes - Pétition - Assemblée nationale du Québec
2011-11-03 - 200 personnes - 3e assemblée publique de consultation
Deuxième extrait
[...] «Ça fait 7-8 ans que ce bâtiment-là est non conforme», insiste Sébastien Laflamme. «La Ville a un moment donné elle va devoir prendre ses responsabilités.» [...]
Précisions
2015-07-25 - Sommaire décisionnel A4GT2015-113
2015-09-22 - Charlesbourg Express - Viviane Asselin - Démolition de l’église Sainte-Maria-Goretti: les dés sont jetés
[...] Selon les nouveaux amendements adoptés au conseil de ville, la Société immobilière SIL dispose désormais d’un délai de quatre ans pour compléter les phases 2 et 3 des condos Maria-Goretti, dont l’ensemble comptera à terme 167 unités. [...]
La phase 1 construite en 2013 compte 63 condos (seulement 32 vendus).
Troisième extrait
[...] Les investisseurs ont les mains liées. La société immobilière SIL avait certes obtenu une autorisation spéciale, en 2011, pour ériger ses trois phases. Puis une autre en 2015 pour démolir l’église qui devait initialement être intégrée au complexe. [...]
Précisions
2014-10-20 - Charlesbourg Express - Viviane Asselin - Démolition de l’église Sainte-Maria-Goretti?
[...]En 2011, ils étaient plusieurs à réclamer un référendum pour le projet proposé par Développement Maria Goretti, dans lequel ils voyaient de la densification abusive. La Ville de Québec a plutôt invoqué l’article 74.4 de sa charte, qui stipule que tout projet dont la surface de plancher dépasse 25 000 mètres carrés peut être exempté d’un processus référendaire. [...]
2015-09-23 - Charlesbourg Express - Viviane Asselin - Les orphelins de Sainte-Maria-Goretti
[...] En 2011, la fabrique Saint-Charles-Borromée cédait l’église Sainte-Maria-Goretti au Groupe Conseil Tremblay. Dans le contrat de vente, elle s’engageait toutefois à payer un montant de 200 000$ pour l’utilisation d’une salle «d’environ 5000 pieds carrés à être construite dans le cadre de la réalisation du projet que l’acheteur entend réaliser sur l’immeuble». [...]
